小区住宅维修资金使用实务案例分析

　　住宅专项维修资金作为小区的“养老钱”，对小区良性循环发展有着及其重要的作用，对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业的保值增值等均有非常非常重要的意义。维修资金的使用在现实中会遇到各种各样的问题，导致维修资金使用不规范或不合理，下面通过几个案例分析维修资金使用的问题

　　2015年3月，上海某小区业主委员会公示《物业服务企业选聘方案》，方案约定物业服务费实行部分包干、部分按实结算：物业服务费中综合管理服务费、公共区域秩序维护服务费、公共区域的清洁卫生服务费三项实行包干制结算，公共区域绿化日常养护费、共用场地、共用设施设备的日常运行费、保养和维修服务费两项采取按实结算方式。

　　2015年4月，该小区业委会与某物业签署《物业服务合同》，约定由乙方为上述区域的业主及物业使用人提供物业管理服务，服务期限为2015年4月1日至2016年4月1日，同时合同第九条明确乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，即由业主向乙方支付合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担，而未约定按实结算方式。

　　2016年3月，某物业在合同期限届满后撤出小区。嗣后，某物业向业主大会主张欠费共计38万余元，其中包含绿化养护费、水费、电费等费用。然，该小区业委会认为双方的物业服务合同已经明确约定为包干制，故而某物业所主张的费用应由其自行承担，另外，业委会则主张某物业支付从维修基金支出的垃圾清运费。双方因此产生纠纷，诉诸法院。

　　该案件经一、二审法院审理，一审法院认为双方《物业服务合同》合法有效，且明确约定为包干制，因此针对双方争议的各项费用应当依照《物业服务合同》约定来判定是属于包干制内的费用项目还是应当按实结算的项目。第一，关于水电费：(一) 水费主要是涉及公共部位清洁、物业用水、小区绿化浇水等产生，从合同附件四、附件五记载内容来看，公共部位的保洁、小区绿化浇水、物业用电本属于某物业包干制物业服务中的内容，由此产生的用水费用理应由其依照包干制结算原则自行承担。（二）电费主要是公共部位及楼道路灯、景观灯、电梯用电、物业用电、绿化除草等使用电力产生。同样结合合同附件内容来看，物业用电、绿化除草本属于某物业包干制物业服务中的内容，由此产生的用电费用理应由其依照包干制结算原则自行承担；但公共部位及楼道路灯、景观灯、电梯用电应属于全体业主使用并收益的支出，不属于某物业包干制物业服务中的内容，故由此产生的电费应由全体业主负担。第二，关于绿化养护款，从合同附件四记载内容来看，绿化养护属于其包干制物业服务中的内容，由此产生的相应费用理应由某物业依照包干制结算原则自行承担。二审法院基本认可一审法院的判定内容，仅就公共部位及楼道路灯、景观灯、电梯用电问题进行了重新认定，其认为根据双方的物业服务合同，以及物业管理的相关法律和政策规定，楼道应属于公共部位，相应的路灯，或景观灯，以及电梯日常运行用电和维护费用，应包含在物业服务收费范围内，应属某物业包干制物业服务内容，相关联的费用应由其自行承担，某物业要求对方支付上述费用，无合同和法律依据。

　　从上述案例中能够准确的看出，法院在界定物业服务企业日常维修养护范围与专项维修资金应用限制范围时，主要是考虑：1. 有无法律依据；2. 有无合同依据。由此，本律师就从上述两个方面做分析与阐释。

　　在目前的实操中，没有具体或者明确的法律规定去界定物业服务企业日常维修养护范围与专项维修资金应用限制范围。而且，物业服务企业的养护范围是公共部位、公共设施设备而维修基金的应用限制范围同样也是公共部位和设施设备。这就导致在包干制模式下，很容易发生无法界定或者界定不清的问题。但这并非是说，两者就无法界定了。

　　根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用和物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用属于物业服务的支出或者成本，而物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用则不属于物业服务的支出或者成本，而应当属于维修资金应用限制范围。从本案出发，即使双方合同约定不明确或者未约定的情况下，其中物业管理区域内绿化养护款应当属于物业服务的支出或者成本，即在包干制服务范围以内的。

　　而本案中关于水电费以及垃圾清运费的判定其实是存在争议和难点的。第一，关于水电费，一审法院认为物业用电、绿化除草所产生的电费属于某物业包干制物业服务的成本，而公共部位及楼道路灯、景观灯、电梯用电则属于全体业主使用并收益的支出。而二审法院认为，楼道应属于公共部位，相应的路灯，或景观灯，以及电梯日常运行用电和维护费用，应属某物业包干制物业服务内容。本律师认为，在双方合同约定不明确或者未约定的情况下，参照《物业服务收费管理办法》，更倾向于得出公共部位、公共设施设备的用电属于公共部位、公共设施设备日常运行的费用，故而由物业服务企业承担的结论。因为，物业服务企业除去维护责任，还需保证公共部位以及设施设备的正常运行，那么，正常运行所产生的电费等能耗费用，自然由物业服务企业承担。第二，关于垃圾清运费，一、二审法院均没有支持业委会要求物业服务企业承担的请求。根据《物业服务收费管理办法》，物业管理区域清洁卫生费用属于物业服务企业。那么将物业区域内的垃圾清运至物业区域以外的垃圾处置地点，是否属于物业管理区域的清洁卫生费呢？本律师认为，除非物业服务合同有明确的排除性规定，否则垃圾清运费应当属于包干制的物业服务成本中。从合理的逻辑来讲，如果不进行定期的垃圾清运，物业服务企业又如何能达到物业管理区域清洁卫生的服务标准呢？所以，不能过于机械地将清洁卫生服务圈定在物业管理区域内，还应当考虑物业服务的内容以及服务标准，做综合的判定。

　　从案例能够准确的看出，两审法院均主要是根据双方生效的物业服务合同来判定相关联的费用的归属问题。从最终的判定结果也能够准确的看出，双方虽然没有对具体费用的归属进行认定，但是约定了具体的物业服务项目和内容，但是由于约定项目和内容过于宽泛，而导致最终的结果更加有利于小区业委会。因此，某公司最终承担败诉的风险其实也只能说自食其果。

　　第一，要注意概括性约定的准确。在物业服务合同中，如果不要求物业公司承担维修（包括大修、中修以及更新、改选）责任的，尽可能的避免在物业服务项目和内容中出现“维修”字词，日常的小修（比如更换灯泡等）则使用“养护”等字词，必要时应进行举例或排除说明。

　　第二，尽可能具体地列明服务项目和内容，并区分服务的界限。比如上文提到的垃圾清运费，如果双方合意不由物业服务企业承担的，那么在清洁卫生服务项目中，应当将垃圾清运的服务项目约定排除，以免发生约定不明而造成纠纷。

　　第三，可以援引小区的维修资金管理规约等文件进一步明晰两者区别。如果确实在物业服务合同中很难去避开维修责任的，那么应当援引小区相关管理规约，明确维修责任的界限，以便后续费用承担相应的责任的划分。

　　当然，如果纠纷已成事实，这样的一种情况下，依旧是建议双方首先要积极协商，或者求助于政府主管部门和相关专家已经，根据行业惯例来解决，在穷尽和平解决的方式下，再考虑诉诸法律解决。

　　恒恒物业与某小区业主大会签订物业服务合同，物业服务期间，因为小区业主房屋渗漏严重，恒恒物业向业委会提交了急修方案，业委会未批示同意。但因为业主多次要求，恒恒物业与案外人签署承揽合同并垫付了工程款。另，该小区业主大会通过房子渗漏防水维修工程的决议，恒恒物业根据决议与案外人签订工程项目施工承包合同并垫付工程款。另，恒恒物业在提供服务过程中，还产生了零星维修费用，部分费用未经业委会确认。

　　恒恒物业撤出小区时，向业委会主张上述垫付维修款项，但遭到拒绝，因而产生纠纷。

　　本案生效判决的一审法院认为，原告垫付的就共用部位维修、更新、改造所产生的维修费用，若符合约定条件且具有理据的，应当由被告向原告予以支付。关于急修工程款，原告提供的原告及业主向小区所在居委会提交的报告，可反映出房屋漏水严重，严重影响业主日常生活的客观事实，且原告亦认识到该笔款项已超过原告权限，对于费用的支出，原告主观上不存在恶意，对以上问题进行紧急维修，原告上述维修行为具有合理性，且被告现对维修之必要性亦未提出异议，本院认为符合由物业服务企业直接组织实施的紧急状况，由此产生的费用应由被告在专项维修资金中列支。关于防水维修工程款，依照房子维修工程项目施工承包合同，房屋渗漏防水维修工程系共用部位的急修项目，属于专项维修资金管理规约中约定可以由原告直接组织实施的项目。关于共用部位零星维修费用，原告主张的2013年1月至9月期间产生的零星费用总额及维修部位，经被告盖章确认，故对于上述期间经确认的零星维修费，本院予以确认。但原告主张的2013年10月至2014年12月期间的零星维修费用金额，并未经被告确认，对此本院难以支持，但考虑到物业管理期间共用部位发生零星维修情况属一般的情况，本院根据2013年1月至9月期间的费用支出情况，酌情确定2013年10月至2014年12月期间的零星维修费用。

　　关于紧急维修，按照有关规定法律规定，物业服务企业在发现存在紧急隐患后，应当提供急修方案报业委会进行审核。本案中，物业服务企业的紧急维修未经业委会批准，其在操作上存在错误和瑕疵，故而法院认定其行为是超越权限的。虽然，法院在审核相关证据后综合认定该工程客观上存在紧急性，物业服务企业的行为存在合理性且无恶意，并支持了物业服务企业的请求。但显而易见，物业服务企业的该等操作下存在很大的风险，甚至说，换一个法院或者法官，只要对于紧急性、合理性的认定标准不同（该部分法官享有一定裁量权），这个案件的最终结果亦可能截然不同。

　　关于维修费用，本案件中对于未经业委会确认的维修费用，法院的态度是很明确的，即不予认可。酌定部分的费用，是因为法院从公平角度，进行一定考量的结果，而非直接认可物业服务企业的诉请。

　　综上所述，无论是零星的维修费用，还是日常的大修，抑或是紧急维修，物业服务企业都应该按照法律规定的流程和程序进行，应该要求业委会确认的，应当及时予以申请确认；应该通过业主大会决议通过的，应当向业委会提议举行业主大会；特别是紧急维修状态下，更应当依法依规办事，在专业第三方对确需维修的内容做确定后，再由政府有关部门认可，然后再做维修操作，否则极易发生垫付的维修款项无法追回的后果。

　　上海某建筑设计企业与唐唐物业签订前期物业服务合同，委托唐唐物业对上海大唐花园小区进行物业管理，委托期限自2006年5月起至业委会成立之日止。2013年1月，大唐花园小区业主大会和大唐业委会成立。2013年年底，唐唐物业撤出大唐花园小区。

　　前期物业服务期间内，唐唐物业代唐唐置业将归属于小区业主的公共收益用于支付维修费用。小区业委会认为上述维修费用应由建筑设计企业承担。建筑设计企业则认为其已经缴足依法应当缴纳的维修基金，而且维修费用经过小区居委会决定使用，应当从维修基金中列支，业委会无权追缴。双方由此产生纠纷。

　　法院认为，2001年1月1日起实施的《上海市住宅维修基金管理办法》第九条规定，业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。2011年4月1日起修订施行的《上海市住宅物业管理规定》第六十四条规定，建筑设计企业未按规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建筑设计企业承担物业维修责任。现被告及第三人均未举证证明，其主张的以公共收益抵作第三人垫付的物业维修费用，系发生于唐唐置业提出成立业主大会书面报告之后，故对被告及第三人主张该费用应由原告承担，本院不予采信。

　　根据法律规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。由于涉案大唐花园小区在2013年年底前未成立业主大会及业委会，致使维修资金无法正常使用，第三人唐唐物业直接从公共收益中进行列支。该等做法，性质上属于不当得利，应返还给全体业主。

　　正如上述案例，在业主大会及业委会未成立前关于维修责任的分摊，上海已有专门的规定。需要非常注意的是，责任分摊的划分不是以业主大会/业委会成立为时间点的，而是以提出成立业主大会书面报告之日为时间点。在建筑设计企业提出书面报告之前，涉及共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的维修责任由建筑设计企业自行承担；在提出书面报告之后（包括业主大会尚未成立的期间），则可依法根据具体的操作的过程在专项资金中列支。如此立法，也是在立法层面督促和激励建筑设计企业按照法律规定向主管部门提出成立业主大会的申请，落实业主大会自治制度的实施。综上，建筑设计企业应当在满足成立业主大会条件之时的三十日内完成成立业主大会书面报告的提起，以避免扩大维修责任的承担期间。

　　客观上讲，上海市的这一规定确实扩大的开发商的保修责任，明确规定开发商不打成立业委会的报告就要承担物业公共设备设施的维修成本，显然可能会扩大开发商的保修责任，《上海市住宅物业管理规定》的这一规定，是否属于法律上的强制性规定，在司法实践中也会存在一定争议，但是既然有了如此判例，不管作为开发商、物业管理服务企业和业委会都要引起注意。