【48812】物业费的测算与编制办法

　　(1)物业服务费测算编制应当区别不同物业的性质和特色，并考虑其施行的是政府指导价仍是商场调节价。

　　(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确认物业服务本钱。

　　(3)物业办理企业为该项目办理投入的固定资产折旧和物业办理项目组织用物业服务费置办的固定资产折旧，这两部分折旧均应归入到物业服务费的测算中。

　　(4)物业办理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业办理的运作应收支平衡、略有结余，在保证物业正常运转保护和办理的前提下，获取合理的赢利，使物业办理企业得以可持续发展。

　　(1)收入的编制方法通常是根据收费规范(单位时刻费率方法)和可收费的办理面积。

　　1)办理方案及施行方案所需物业服务本钱。办理方案主要是指惯例物业办理服务中的人员方案、物品运用方案、能源耗费方案、工程保护保养方案、清洁保洁与美化保养方案等。在编制测算时，应根据施行这些方案所需人力本钱、物料本钱、能耗本钱、外包费用等进行测算。

　　2)物业正常修理和保护方案。可对比以往每年实践产生的或参阅其他同类物业的物业服务本钱。

　　一是要求具体，把具体耗费或开销费用分化得越具体，才越实在;二是全面，不要漏项;三是测算根据精确，不必或少用估值。

　　服务费的核算要做到合理、精确，对原始数据和资料的搜集就至关重要。如在测算低值易耗资料时，要计算出各类资料的具体数量和对商场行情报价进行具体查询，其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承揽、一般设备固定资产折旧率、折旧时刻等，均应严厉按政府和有关部门的规则和实践开销规范等有用根据作为测算根底。

　　物业服务费测算，首要应根据物业服务费开销(本钱)项目和内容做分化，然后由各部门或有关人员别离测算各单项费用。如在测算共用部位、共用设备设备正常运转保护费项目时，应别离测算其子项目，如公共建筑及路途土建零修费、给排水设备日常运转保护费用、电气系统设备保护保养费等的费用，在完结各子项目测算的根底上，将子项目费用求和后即为所需“共用部位、共用设备设备正常运转保护费”。

　　各单项费用测算结束进行加总，即为物业服务开销(本钱)总额，加上物业办理酬金(酬金制)或法定税费及赢利(包干制)后，即得出物业服务费总额。以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费规范。

　　若选用酬金制方法，且约好物业办理酬金份额为10%，则该项目单位物业服务费规范为：120万元×(1+10%)÷10万m2÷12月=1.1元/m2·月

　　若选用包干制方法，如该项目法定税费和赢利约12万元，则该项目单位物业服务费规范为：(120万元+12万元)÷10万m2÷12月=1.1元/m2·月

　　在物业服务费测算结束后，可编制物业服务费核算表，以便提交建筑设计企业或业主大会。核算表的内容一般来说包含序号、核算项目、核算根据、计算式、计算结果各项占总费用的份额、补白等栏目和内容。一起，在有关需求阐明的问题和需求解说的当地以文字进行表述。