千亿房企深陷债务风波多地项目被爆停工

  近几年，民营房企暴雷的新闻层出不穷，大家一致认为，拥有国企背景的开发商会更加稳健和安全。

  拟对GRNLGR 6.75 06/25/22进行若干修订以及豁免发起同意征集，内容有延长到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%，以及取消维持票据上市状态的契约。

  简单来说，就是绿地有一笔2022年6月25日到期的5亿美元、息票率6.75%的票据现在还不上了。

  1992年，发表南方谈话时，在上海的张玉良嗅到中国有了新的发展机会。

  张玉良是曾任上海市农委住宅办的副主任，看到机会的他辞去了国企工作，带着四处筹集来的2000万元创建了绿地总公司，这家企业也就是后来的绿地集团。

  这是因为当时上海的人均绿地面积在全国是倒数，而张玉良的绿地总公司成立正是为了改善上海的绿地面积。

  改革开放在上海的进一步深入，使得旧城改造与动迁建设在上海势在必行，而当时这样的重担就落在了绿地总公司身上。

  当时也正是因为上海的棚户区改造项目，使得绿地总公司在成立仅仅四年后就拥有了12亿元的资产。

  彼时的张玉良还在默默积累着绿地的资产，直到2004年，中国迎来了房地产业加快速度进行发展的黄金十年，绿地集团的发展机遇终于来了，规模也在无形中不断扩大。

  2013年，绿地集团经过21年的经营，在世界五百强企业的榜单上留下了自己的身影。

  2015年，绿地集团在张玉良的带领下依然延续着自己的辉煌。在香港上市，更是使得绿地集团的市值一度达到3000亿的规模。

  正当所有人都以为绿地集团会继续过往的辉煌时，它却在2015年之后急速衰落。

  2013年和2014年，绿地在东北的子公司被曝出业绩出现大幅度地下跌，到了2015年绿地东北子公司的部分房产项目甚至会出现停工的情况。

  在2016年绿地集团的财报上，利润依然有72.07亿元之巨，但是增速方面却与前一年天差地别。

  与此同时，上海的一个企业还被曝光多达66亿元的债券违约，此公司背后的控制者正是绿地集团。

  这让绿地集团一瞬间处在了风口浪尖上，人们从那时起就开始猜测绿地集团已经存在严重的债务问题了。

  长时间以来，绿地集团给外界的印象都是资产雄厚的样子，自己的财报也是尽显这一点。

  比如2019年绿地集团的一份财报上，表明前三季度集团的总资产为1.04万亿元。

  这个数字看起来十分夸张，但事实上，绿地所谓的总资产包括负债和所有者的权利利益两部分，而当时绿地集团的负债已达到了9181亿元，接近89%的负债率。

  从当年“华中第一高楼”武汉绿地中心、“西南第一高楼”成都绿地中心的停工，绿地控股的资金情况，基本上就处于紧张的状态。

  2019年5月，在河南郑州，位于二七区的“绿地·滨湖国际城”小区，绿地控股因拖欠农民工工资1200万元，被多家媒体报道。

  2019年年底，位于武汉市和平大道的“绿地·青山香树花城”小区，因为长期拖欠施工方——华仁建设集团的工程款，被其强制停工。

  比如深圳市的“绿地·新都会”楼盘停工8个多月；杭州市的“绿地·华家池印”停工；西安市的“绿地·兰亭公馆”停工等等。

  最让人不可思议的是，绿地控股因拖欠辽宁省沈阳市某开发区的土地出让金，长达11年时间不予上缴，最后被该区的土地管理局告上了法庭。

  由此可见，绿地控股，这些年来，一直都处在资金链绷紧，随时有可能断裂的状态。

  这次绿地集团的债务违约，在业界似乎是打破了背靠国资、“金身不破”的信仰。可事实真是如此吗？

  绿地集团的前三大股东中，第二和第三是上海国资委下属的国企，上海地产集团（25.67%）和上海城投集团（20.58%），合计持股46.25%，没有超过50%，不能控股。

  第一大股东是上海格林兰投资企业，持股28.83%，这点股份当然也没办法得到控股权。

  可由于股权结构十分松散，剩下其他人的股份更小，也没有人有意向管理公司。所以，大家都依靠第一大股东上海格林兰来管理公司经营。

  说到上海格林兰，它是绿地的职工持股会，表面看是职工当家作主。但实际上，职工的表决权通常都收归管理层代为行使，最终还是管理层做决策。

  张老板占最大股份，有决策权。其他人股份总数虽多，但特别分散，只能分红，不能决策。

  这种股份结构的唯一好处，就是能最大限度地把股权分出去融到钱，但又不影响决策权。用最小的筹码，撬动了最大的杠杆。

  其中，令人疑惑的是，依规定，国企领导年满60周岁要办理退休手续，业绩突出的核心成员可延长任期，但最迟不能超过63周岁。

  从1992年“下海”掌控的绿地总公司，到改制之后的绿地集团，张玉良已经执掌绿地集团将近30年。而今年张玉良也将年满65岁。

  但他曾公开表示，绿地跟传统国企不一样，它是混合所有制企业，要依规办事。董事长由董事会推选，如果所有股东认可，自己也有条件，那就干下去。

  他还将自己与董明珠作比较：“董明珠连任格力董事长，她65岁了，还继续为国家做贡献，我看也不错。”

  但这种混合所有制的结构也为内部管理混乱、私人资本与国资持股引发的种种矛盾埋下了隐患。

  所以，总体看来，这次绿地集团的债务风波绝不是偶然。长期负债率高、资金流动性低、内部管理混乱，又赶上近年房地产市场遇冷，是多方面不利情况导致的结果。

  今年，更是计划3年内出售2000亿资产来还债，每年500亿-700亿，包括自持的商业、办公楼和酒店等。

  所以，绿地能否通过变卖资产等手段来摆脱这次债务危机？曾经在政商之间游刃有余的张玉良，如今已过花甲之年还能带领绿地渡过难关吗？这些，只能交给时间验证了。