物业费构成及测算全清楚太详细了！

　　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；

　　n实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。

　　n该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据公司经营管理的经济效益，从盈利中提取。

　　nFl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据公司性质、参考当地平均薪资水平确定。

　　nF2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。

　　n①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）；

　　n②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。

　　n①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费= W×24×I×30×PE（元／月）。I代表使用系数=平均每天开启小时数／24；

　　n②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费= W×24×I×30×PE，（元／月）；

　　n③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W×24×I×30×PE（元／月）：

　　n①电费=n×W×24×I×30×PE（元／月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不一样物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的办法来进行估算。居住类物业大致在0.4；

　　n②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）；

　　n费用项F1～F5并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。

　　nF2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年数的限制折算出每月的值（元/月）。

　　nF4--日常保卫器材费（元/月），包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。

　　n该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。有必要注意一下的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产。

　　n物业管理企业一定对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、相关责任保险（如电梯责任保险）、公众责任险。保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。

　　n不可预见费用（一般按上述费用总和的3％～10％计）。不可预见费应单独设账，严控其支出。

　　n（2）按物业价值的约定使用的时间计算，当物业是业主自己使用的情况下能够使用该方法。

　　n（3）按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定。定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1～10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金，即

　　n物业管理行业利润率/酬金率一般在8％～15％，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。

　　n不过依照《物业服务收费管理办法》，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。

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