佛山网友建议给长期空置的房产减免一定的物业费 官方回应

　　近日，一位佛山网友在人民网地方领导留言板留言，建议给长期空置的房产减免一定的物业费。

　　长期以来物业费这块存在系列不透明及不符合当下现状的问题，例如物业费定价的标准？公摊部分要不要计入物业管理费？物业费使用的透明度？公共收益的去处等等。

　　本人目前所在小区，三水万科魅力之城，收2块多的服务管理费是不是合理？是按照什么标准？

　　佛山市住房和城乡建设局、佛山市三水区芦苞镇人民政府、佛山市发展和改革局、佛山市三水区住房城乡建设和水务局

　　首先，出台长期空置物业减免物业费政策缺乏上位法依据，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。全国人大常委会法制工作委员会审查认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关法律法规提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”第二百七十三条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费，地方性法规对此不宜直接作出规定。

　　其次，空置房屋业主需按照合同约定交纳物业费具有一定合理性。除了业主专有部分以外，通道、楼梯等共用部位，消防、公共照明等共用设施设备属于业主共有，业主对共有部分负有管理义务；物业公司是按照物业合同约定受业主的委托代业主履行此管理义务，物业服务企业对整个小区管理的工作量并不会因为个别业主未入住而有较大变化，因此按合同约定交纳物业费合法合理。

　　因此，在缺乏上位法依据与合理性的情况下，我市暂无出台空置房屋减免物业费政策的计划。业主可与物业服务企业通过平等自愿协商的途径，对物业服务费进行调整。

　　（二）关于建议根据真实的情况制定及降低物业费，并询问是不是只按照实际面积收取物业管理费的答复。

　　对网友提出的是不是能够按照实际面积（留言人表述不清晰，理解为套内建筑面积）而非按建筑面积收取物业服务费，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条第一款及《广东省物业管理条例》第四十四条第二款规定，可由业主与物业服务人协商一致后，在物业服务合同中约定。

　　（三）建议制定更透明的公共收益监管机制，以及公共收益可抵扣一定的物业费。

　　根据《佛山市住宅物业管理条例》第五十八条，公共收益主要用于补充住宅专项维修资金；也可根据全体业主的决定，用于抵扣物业费。感谢留言人积极建言献策，我局将在制订全市公共收益管理有关政策制度时予以认真研究。

　　根据职能分工，收费标准制订、收费行为监督非住建部门职能，建议向发改部门、市场监督部门咨询。

　　经核查，万科魅力之城小区物业费单价是未超出三水区限价，根据小区《物业服务协议》及相关规定，目前物业费收取标准为：高层带电梯2.28/㎡，别墅3.2/㎡，商业4/㎡是按照前期物业服务合同执行，前期物业服务合同中未约定空置房物业费减免政策。

　　佛山市三水区无空置房的相关减免政策。根据民法典第九百四十四条规定，业主应当按照物业服务合同的约定向服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。小区公共收益使用情况每季度会公示在小区各个信息栏中，请您留意查阅，也可随时到物业服务中心查阅明细。

　　万科魅力花园是2018年新建出售的住宅小区，根据当时执行的佛山市三水区发展规划和统计局、佛山市三水区国土城建和水务局《转发佛山市物价局、住房和城乡建设管理局关于加强物业服务收费管理的通知》(三发规价〔2012〕3号)规定，业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价,别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　原市物价局制定佛山市的最高指导价标准为2.47元/平方米建筑面积/月，各区可在市定标准范围内，根据本区实际制定最高指导价标准，物业服务具体收费标准由物业服务企业在区制定的指导价范围内，根据物业服务内容和对应的收费标准，以菜单式组合确定。

　　我区制定的最高政府指导价标准为：一级物业服务2.28元/平方米建筑面积/月、二级物业服务1.98元/平方米建筑面积/月、三级物业服务1.68元/平方米建筑面积/月、四级物业服务1.38元/平方米建筑面积/月、五级物业服务1.08元/平方米建筑面积/月。

　　佛山市万科物业服务有限公司在取得该小区的物业服务资格后，在2018年5月向原三水区发展规划和统计局备案的物业服务收费标准为高层住宅（有电梯）：综合管理服务(一级)0.648元/平方米建筑面积/月、物业公用部位和共用设施设备维护(一级)0.732元/平方米建筑面积/月、公共秩序维护(一级)0.54元/平方米建筑面积/月、保洁服务(一级)0.24元/平方米建筑面积/月、绿化养护(一级)0.12元/平方米建筑面积/月，合计2.28元/平方米建筑面积/月、业主自有产权车位(车库)2.28元/平方米建筑面积/月，该物业服务收费标准在我区当时执行的政府指导价范围内。物业服务企业和业主按照双方签订的前期物业服务合同（协议）提供服务和缴纳物业服务费。

　　如需调整经合同（协议）约定的物业服务收费标准的，根据《佛山市住宅管理条例》规定，由业主委员会或居民委员会、村民委员会依法组织全体业主对调价方案进行表决决定。

　　（一）关于小区物业费的定价标准问题。因收费标准制订、收费行为监督非我局职能，我局无法进行明确答复。如网民想详细了解本小区物业费定价标准，建议向发改部门、市场监督部门咨询。

　　（二）关于小区长期空置房减免物业费政策问题。因我市暂无出台空置房屋减免物业费政策，我局建议业主可与物业服务企业通过平等自愿协商的途径解决，同时我局会积极地将网民关于小区长期空置房是否可以减免物业费的诉求反映给我局的上级业务主管部门佛山市住房和城乡建设局。

　　（三）关于小区公共收益情况。小区的公共收益使用情况每季度会公示在小区各个信息栏中，请业主留意查阅，也可随时到物业服务中心查阅明细。根据《佛山市住宅物业管理条例》第五十八条，公共收益大多数都用在补充住宅专项维修资金，也可根据全体业主的决定使用。按照全体业主的决定，可用于物业维护费用。

　　（一）关于如何确定小区物业服务费标准问题。经核实，您所反馈的小区物业服务费是该小区物业公司根据《佛山市三水区发展规划和统计局 佛山市三水区国土城建和水务局转发佛山市物价局、住房和城乡建设管理局关于加强物业服务收费管理的通知》（三发规价[2012]3号）有关规定，结合实际所提供的物业服务内容，以菜单式组合确定小区的具体收费标准为2.28元/平方米每月（不含公用水电费），并于2018年5月3日向佛山市三水区发展规划和统计局进行了备案。该标准未超出三水区当时物业服务收费政策的最高指导价2.28元/平方米每月。

　　（二）关于建议降低小区物业服务费问题。小区业主提议物业公司降低物业服务费，可按照《佛山市发展和改革局 佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》（佛发改价费[2021]3号）第四条“依据实际服务内容和成本情况，参考物业服务收费指导价和业主满意度测评结果，并依法依规由业主表决通过”的要求，与物业服务公司重新约定收费标准。

　　（三）关于咨询能否对全佛山居住小区物业服务收费进行登记分类问题。根据《广东省发展改革委 广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》（粤发改价格函〔2019〕2897号）第一条“取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理。实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业根据物业服务实际情况，在政府指导价范围内与业主协商确定，不再报当地发展改革部门备案”，因此,实行政府指导价管理的物业服务收费已取消备案管理，价格主管部门无法收集物业服务收费并登记分类问题。

　　（四）关于公摊水电费是否计入物业管理费问题。根据佛发改价费〔2021〕3号文第六条，实行包干制的物业服务收费不含公用水电费，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用向所有相关业主合理分摊。公用水电没有独立设置计量表的，不得向业主分摊公用水电费用。

　　其中，可分摊水电费的情形有：1.居住小区范围的公共照明和道路清洁产生的水电费，由全体业主按户数或专有部分建筑面积合理分摊；2.住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水电费用，按本楼户数或专有部分建筑面积分摊。其中二次供水产生的费用，由相关使用业主按户数或专有部分建筑面积合理分摊；3.居住小区公共免费车位的水电费用，由全体业主按户数或专有部分建筑面积分摊。自有产权车位的公用水电费用，由全体车位业主按户数或专有部分建筑面积合理分摊。

　　不得向业主分摊水电费的情形有：1.居住小区绿化物养护、园林水池喷泉、景观设施、智能化设备、物业管理办公室、值班室、保安亭以及小区喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊;2.居住小区开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向业主分摊。

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